הבדל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/3

רון שלום רב, עד כה נערכו 3 תיקונים לתמ"א, והאחרון בהם הוא תיקון 3, ולפיכך התמ"א הרלוונטית היום היא התמ"א המעודכנת ביותר - תמ"א [התאריך צונזר]. אפשר לבצע תמ"א הן בדרך של הריסה ובניה (דבר שהוסף במסגרת תיקון 2 לתמ"א) והן בדרך של חיזוק במקומות שונים בת"א. לגבי רובע 3 ורובע 4 הנושא מורכב יותר ומצוי עדיין בהליכים משפטיים למיטב ידיעתי. אני מניח שמנהל הפורום יוכל להרחיב על כך בצורה מדויקת יותר, ואת גם יכולה לברר פרטים מדויקים יותר לגבי האיזור שאת גרה בו במינהל ההנדסה בעירייה.

ראי קישור לחוברת מידע שימושית:

http://www.tel-aviv.gov.il/Tolive/Infrastructures/Documents/חוברת%20הנחיות%20לבנייה%20מתוקף%20תמא%2038%20תיקון%203.pdf

לגבי זכויות הבניה ליזם - במקרה של תמ"א במתכונת של חיזוק, זכויות הבניה נובעת מתוספת מקסימלית של [התאריך צונזר] קומות ותוספת של 25 מ"ר. במקרה של תמ"א במתכונת של פינוי בינוי, הזכויות המקסימליות נובעות משילוב של זכויות התמ"א (האמורות לעיל) וזכויות התב"ע החלה על המקום (זכויות שטרם נוצלו), ולא קיימת על כך מגבלה כמותית ברורה בתמ"א.

לגבי רווחיות היזם - מדובר בנושא הנתון למו"מ, כמו בכל עסקה מסחרית, ומושפע רבות מכושר המיקוח של הצדדים - ראי פוסטים קודמים שלי בנושא. היות וזכויות בניה במרכז ת"א שוות פי כמה מזכויות בניה במקום אחר, רצוי לקחת שמאי מקרקעין שמבין בנושא ולהעריך מה שווי התמורה הראוי בהתחשב ברווחיות סבירה ליזם (בסביבות [התאריך צונזר]% אחרי עלויות מימון). אם תלכי לפרויקט כזה בלי הכלים המתאימים תפגשי בהרבה יזמים חמדנים שיספרו לך ש"לא כלכלי" להם לתת לך יותר. בכל מקרה שיהיה בהצלחה!