בהמשך למה שמאיה תיארה לגבי ביטול זכרון הדברים יש לי שאלה נוספת.
במהלך המשא ומתן ביני ( הרוכש) לבין בעל הנכס הוסכם ביננו על ביטול זיכרון הדברים. אני שלחתי לבעל הנכס אישור על ביטול ההסכם בכתב כפי שהוא ביקש ממני על מנת שהוא יוכל למכור את הנכס לאדם אחר. היום לאחר שיחה ביננו, הצהיר בעל הדירה כי הוא מכר את הנכס למישהו אחר אבל דעתו לגבי הסעיף על הפיצוי השתנתה והוא מבקש כעט פיצוי על כך שההסכם הופר. האם אני עדיין חייב לפצותו על אף שהוא כבר מכר את הנכס?
תשובת עו"ד לנדל"ן
תום שלום רב,
המקרים המתוארים על ידכם ממחישים מדוע עורכי דין (רובם אם לא כולם) אינם ממליצים לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים הינו מסמך משפטי מחייב אשר נכרת על ידי שני צדדים בטרם נבחנו וסוכמו כל פרטי העסקה ולרוב בטרם נבחנו נתוני העסקה על ידי יועצים משפטיים. בשלב החתימה על זכרון הדברים נוטלים על עצמם הצדדים התחייבויות הדדיות לרוב מבלי לתת את הדעת על הדרכים "להשתחרר" מהתחייבות אלו אם יחול שינוי בנסיבות או יתגלו נתונים שלא היו ידועים למי מהם בטרם ההתקשרות.
במרבית המקרים, בכדי "לכבול" האחד את השני להסכמות שהושגו ולהצהיר על רצינותם, כוללים הצדדים סעיף פיצוי מוסכם למקרה שבו אחד הצדדים יפר את התחייבויותיו או יחזור מהן. במקרה אלו, הפרה או ביטול של זכרון הדברים על ידי צד לו, מקימה לצד השני (הנפגע לכאורה או שלא לכאורה) זכות לקבלת הפיצוי הנקבע.
בשני המקרים המתוארים על ידכם, אין רלבנטיות לעובדה שבעל הדירה מכר אותה, שכן בכדי לעמוד על זכותו לפיצוי מוסכם אין הוא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק. עליו להוכיח רק קיומה של הפרה או ביטול. נהפוך הוא, עובדת מכירת הדירה יכולה בנסיבות מסויימות לפעול לרעתם. אם לדוגמא בעל הדירה מכר את דירתו במחיר נמוך יותר ממה שהתחייבו כלפיו בזכרון דברים, הוא יכול לבחור לתבוע פיצויי קיום ולהוכיח כי נזקיו גבוהים יותר מהפיצוי המוסכם שנקבע. במילים אחרות, סעדיו אינם מוגבלים לפיצוי המוסכם.
במרבית המקרים, בכדי "לכבול" האחד את השני להסכמות שהושגו ולהצהיר על רצינותם, כוללים הצדדים סעיף פיצוי מוסכם למקרה שבו אחד הצדדים יפר את התחייבויותיו או יחזור מהן. במקרה אלו, הפרה או ביטול של זכרון הדברים על ידי צד לו, מקימה לצד השני (הנפגע לכאורה או שלא לכאורה) זכות לקבלת הפיצוי הנקבע.
בשני המקרים המתוארים על ידכם, אין רלבנטיות לעובדה שבעל הדירה מכר אותה, שכן בכדי לעמוד על זכותו לפיצוי מוסכם אין הוא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק. עליו להוכיח רק קיומה של הפרה או ביטול. נהפוך הוא, עובדת מכירת הדירה יכולה בנסיבות מסויימות לפעול לרעתם. אם לדוגמא בעל הדירה מכר את דירתו במחיר נמוך יותר ממה שהתחייבו כלפיו בזכרון דברים, הוא יכול לבחור לתבוע פיצויי קיום ולהוכיח כי נזקיו גבוהים יותר מהפיצוי המוסכם שנקבע. במילים אחרות, סעדיו אינם מוגבלים לפיצוי המוסכם.
יש לך שאלה דומה בנושא נדל"ן?
עורכי הדין בפורום זמינים להשיב על השאלות שלכם. הוספת שאלה לפורום אינה כרוכה בתשלום.
שאל עורך דין