בבעלותי 2 דירות. (1) נרכשה ב 2004 שווי מוערך כיום 3,300,000 ש"ח (2) נרכשה ב 2007 (מושכרת למגורים) שווי מוערך כיום כ 900,000 ש"ח.
חתמתי על חוזה לרכישת בית בסכום 3,080,000 ש"ח.
חברה הציעה להשתמש באפשרות לפטור חד-פעמי למכירה 2 דירות.
א. מהו ה"פטור" וכיצד אוכל לחשב כדאיות? (לפי סימולטור רשות המיסים מס רכישה שלי הוא 140,000 ש"ח...)
ב. אם אמכור את 2 הדירושת - האם משנה סדר המכירה?
תשובת עו"ד לדיני מיסים
תום שלום רב,
בהתאם להוראת סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין יותר לאדם עשיית שימוש בפטור חד פעמי (בהנחה שלא השתמשת בו בעבר) למכור 2 דירות ולרכוש דירה שלישית (ניתן לרכוש אף דירה מקבלן או דירה בנייה עצמית ואז למכור תוך שנה) ובתנאי ששווי הדירות הנמכרות יהווה לפחות 75% משווי הדירה החדשה הנרכשת תחתן. יש לדווח במש"ח על הרצון לבצע שימוש בסעיף 49 ה הנ"ל.
בהתאם להוראת ביצוע 4/2009 הרי עד ליום [התאריך צונזר]:
תקרת שווי הפטור - 1,796,000 ש"ח
סכום שמעליו לא יינתן פטור ויהיה חיוב במס שבח: 2,989,000 ש"ח
להלן לשון סעיף 49 ה:
פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת
(תיקון מס' 34)
תשנ"ז-1997
49ה.* (א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירה הראשונה);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן – הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה? לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(4) (נמחקה).
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט ([התאריך צונזר]) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
מנתוני השאלה עולה, כי לכאורה על הדירה החדשה להיות בשווי של לפחות 3,150,000 ש"ח על מנת שאפשר יהא לעשות בסעיף זה שימוש.
מאחר שלא כך הוא, לא תוכלי לעשות שימוש בפטור זה.
לא אפשר לבצע ניכויים בעשיית שימוש בפטור זה.
לשאלתך, לא משנה גם סדר הפעולות (קנייה, מכירה, מכירה או מכירה, מכירה, קנייה).
בהתאם להוראת ביצוע 4/2009 הרי עד ליום [התאריך צונזר]:
תקרת שווי הפטור - 1,796,000 ש"ח
סכום שמעליו לא יינתן פטור ויהיה חיוב במס שבח: 2,989,000 ש"ח
להלן לשון סעיף 49 ה:
פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת
(תיקון מס' 34)
תשנ"ז-1997
49ה.* (א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירה הראשונה);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן – הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה? לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(4) (נמחקה).
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט ([התאריך צונזר]) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
מנתוני השאלה עולה, כי לכאורה על הדירה החדשה להיות בשווי של לפחות 3,150,000 ש"ח על מנת שאפשר יהא לעשות בסעיף זה שימוש.
מאחר שלא כך הוא, לא תוכלי לעשות שימוש בפטור זה.
לא אפשר לבצע ניכויים בעשיית שימוש בפטור זה.
לשאלתך, לא משנה גם סדר הפעולות (קנייה, מכירה, מכירה או מכירה, מכירה, קנייה).
יש לך שאלה דומה בנושא דיני מיסים?
עורכי הדין בפורום זמינים להשיב על השאלות שלכם. הוספת שאלה לפורום אינה כרוכה בתשלום.
שאל עורך דין